影响房地产开发企业利润的因素很多，税收是其中非常重要的因素。而在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大的比重。因此，如何有效筹划，降低土地增值税税负，增强竞争力，对企业的发展至关重要。

     土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额征收的一种税。土地增值税的筹划可以从两个大的方面进行：首先是在做税收筹划前，先考虑能否避开土地增值税的征税范围，从根本上解决减轻纳税负担问题。二是如何合理合法地控制、降低增值额，因为增值额越小，适用税率越低，土地增值税税负就越轻。

  一、避开土地增值税征税范围的筹划

   (一)变房地产销售为代建行为

    代建行为是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，完工后向客户收取代建劳务费的行为。由于代建房屋的产权自始至终属于客户，没有发生转移，因而不具备土地增值税的纳税条件，不用缴纳土地增值税。房地产开发企业取得的收入属于建筑劳务性质的收入，应缴纳3％营业税，与土地增值税30％—60％的超率累进税率和转让不动产5％的营业税相比，负担很轻。如果房地产开发企业在开发之初就能找到最终用户且取得的收益相同的前提下，可以与客户协商采用代建方式进行开发，以客户的名义受让土地、购买各种材料设备，就能彻底减轻税收负担。

     (二)变房地产销售为合作建房行为

     税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。如果房地产开发企业在开发前找到需要购房的单位协商，由开发企业提供土地，由购房者出资共同开发，开发完成后按约定比例分房。这样，购房者分得的自用部分房产不用缴纳土地曾值税，房地产开发企业只有在转让属于自己的部分房产时缴纳土地增值税，大大降低了开发企业的税负。

     (三)变房地产项目转让为股权转让

    如果一个房地产项目公司要将自己尚未完工的在建项目整体转让，可采用转让股权的方式，这样就避开了土地增值税的征收范围。如民泰房地产公司欲转让本公司唯一在建的写字楼项目，已累计发生工程成本3500万元，经与另一房地产公司协商，同意以6000万元转让，应如何筹划?方案一：直接转让该项目，则企业的纳税情况为：营业税金及附加为 6000x 5．5％＝330万元，土地增值税为(6000—3500—3500x 20％一330)  x30％＝441万元，企业所得税为(6000—3500—330—441)  ×33％＝570．57万元，总共缴纳税金1341．57万元。方案二：转让该公司的全部股权，使股权差额与项目差额相等，则企业只需缴纳所得税 (6000—3500)x 33％＝825万元。显然方案二对民泰房地产公司有利。当然，具体项目要具体计算、分析，从整体税负考虑，不可一概而论。

     (四)将免税项目与非免税项目分开核算

      税法规定，对于免税项目与非免税项目必须分开核算，否则，免税项目不得享受免税优惠；对于普通标准住宅与非普通标准住宅必须分开核算，否则，普通住宅不得享受增值额低于扣除项目金额之和20％时免税的优惠政策。因此，房地产开发企业必须将两者分开核算，以享受免税。

     二、房地产增值额的筹划

    土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的大小，取决于转让房地产销售价格和扣除项目金额两个因素。因此，从降低房地产的销售价格，加大扣除项目金额两个方面人手，都能达到节税的目的。

     (一)转让房地产收入的筹划

    1．确定适当的房地产转让价格

    我国土地增值税法规定：纳税人建造普通住宅出售，增值额没有超过扣除项目金额20％时，免征土地增殖税；超过扣除项目金额20％时，应就其全部的增值额按税法规定征税。据此规定，房地产开发企业定价时应在增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税收负担之间权衡，选择最佳方案。

     (1)纳税人享受起征点的优惠政策

    假定国泰房地产公司有一批待售的商品房，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目金额为100，商品房的售价为X，其适用的税率为营业税5％，城市维护建设税7％，教育费附加为3％，则相应的销售税金及附加为5％x  (1十7％十3％)X＝5．5X，其全部允许扣除的项目金额为100十5．5X。那么，该公司享受起征点税收优惠的最高售价为X＝1．2x  (100十5．5％X)，解方程X＝128．48。允许扣除的项目金额为l00十128．48x 5．5％＝107．07。

     (2)纳税人通过提高售价来增加收益

    假定国泰房地产公司在128．48元的基础上，将售价提高Y，使增值率略高于20％(即适用增值率在50％以下，税率为30％的规定)，则此时的售价为128．48十Y，相应的销售税金及附加提高5．5％Y，全部允许扣除的项目金额为lO7.07+5.5%Y，增值额为128．48+Y-(107.07+5.5Y)＝94．55%Y+21．41，所以应纳的土地增值税为(94．55％Y十21．41)x 30％，若企业想通过提高售价获得更大的收益，就必须使Y＞(94．55%Y+21．41)x 30%，简化后Y＞8．96，即售价必须高于137．44(＝128．48十8．96)元。

     从以上两个方面的分析，可以得出结论：销售房地产的企业，当除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额为100元时，纳税人可以享受起征点的最高售价是128．48元。如果想提高售价，则必须使售价高于137．44元，否则，提价带来的收益不足以弥补因提价所增加的税收负担。当然，税收筹划还要综合考虑市场购买力等各种因素。

     2．整体转让，分解定价

     房地产开发企业在成本不变的条件下，减少收入就能减少税收支出。特别是在土地增值税的超率累进税制下，如何合理合法地分解收入，从而减少纳税人转让房产的增值额，降低增值率，对于企业节税来说尤为重要。

     (1)将房屋内部的设施设备单独签订合同

    很多开发商为了减少麻烦，在出售房屋时，将房屋与屋内各种设备整体出售，与客户签订一份合同，将全部金额以房地产转让价格的形式体现，这无疑加重了税收负担，如果能够合理合法地拆分价格，降低房地产转让收入，就能够达到节税效应。比如民安房地产公司将其别墅样板间出售，内部设施齐全，房屋市场价值1000万元，屋内各种设施价值为200万元，若民安公司与购房者签订合同时，将1200万元全部以房地产转让价格的形式转让，则使增值额增加200万元，在超率累进税率下，增值额越大，税率也越高，税负越重。如果民安公司将收人进行分解，与客户签订一份l000万元的商品房买卖合同，同时签订一份200万元的附属办公室设备购销合同，则使民安公司不仅节约了土地增值税，而且节约了印花税(因为购销合同适用万分之三的税率，产权转移书据适用万分之五的税率)。另外，客户节约了契税，双方受益，何乐而不为!

     (2)将房屋的装演、装饰以及设备安装费用单独签订合同

    房地产开发企业销售的商品房有精装修和毛坯房两种。对于销售的精装修房，如果在与客户签订合同时，略作变通，将装修费与房款分开签订，就能节省不少增值税。比较可行的做法是，房地产开发企业成立一家装修企业，专门为客户装修房屋。房地产开发企业只就房款部分与购房户签订商品房买卖合同，装修企业与购房户签订装修合同。这样，房地产开发企业只就售房款缴纳土地增值税，装修企业按3％缴纳建筑业的营业税，装修合同上注明的装修费不用缴纳土地增值税，而且少交2％的营业税，因为转让不动产按5％缴纳营业税。

     3．将增值额不同的房地产搭配出售

    由于土地增值税属于四档超率累进税率，所以，如果将高增值房地产与低增值的房地产搭配出售，将高增值房地产的价格适当向低增值的房地产转移，可以调低高增值房地产的适用税率，从而降低整体税负。

    (二)扣除项目金额的筹划

    1．确定适宜的成本核算对象

    房地产开发企业可能会同时在不同的地方进行房地产开发，因为物价、地级差价等原因，可能导致不同地方开发出来的房地产的增值额高低不等，进而影响土地增值税的计算，加重企业的税收负担。这就要求房地产开发企业综合考虑开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍和工期进度等因素来确定成本核算对象，在合理的范围内，尽可能使各处开发工程的增值率趋于大致相同，从总体上达到降低税负的的。

   2．分期、分批开发扣除项目筹划

    土地增值税暂行条例实施细则规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其允许扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积6‘总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。这种选择性的规定为企业税收筹划提供了一定的空间。企业可以通过计算分析，选择有利于使各期、各批工程的增值率趋于相同的分摊方法，将扣除项目金额在不同的项目之间分摊，从而降低整体税负，实现收益的最大化。

     3．加大扣除项目金额筹划

    按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、房地产开发的税金支出、房地产开发企业加计20％的扣除等。以下分别论述：

    (1)房地产开发成本的筹划

    房地产开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。房地产开发建设周期比较长，内容比较杂，在实际运作中，一般将有效益的工程，如住宅，先开工以便销售，可能楼都建好了，也卖得差不多了，但该建的学校、幼儿园等配套设施还没有建，这也是普遍现象。对于尚未完工的部分的成本费用，房地产开发企业在项目完成时由财务人员依据预算数和经验预提，直接计人成本。房地产开发企业在允许范围内就高预提，先行增加成本，这不仅节约土地增值税，而且延缓企业所得税的缴纳时间，为企业赢得资金时间价值。

    按照企业会计制度和国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知的规定，房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。因此，房地产开发企业应严格区分借款利息资本化与费用化的界限，将完工之前发生的借款利息足额记人开发成本，使其成为房地产开发费用(销售费用、管理费用和财务费用)和房地产开发企业加扣20％的扣除基数，从而大大增加扣除项目金额，降低增值额，从税基和税率两个方面减轻税负，增加企业收益。

     另外，如何将有关间接开发成本合理分配至各项目工程，也是降低土地增值税的基本思路。

     (2)房地产开发费用的筹划

    房地产开发费用是指与房地产项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。为了便于操作，土地增值税实施细则对房地开发费用的扣除标准作了比例规定，只有对财务费用中的利息费支出作了较为灵活的规定，为税收筹划提供了一定的空间。按照我国土地增值税法的规定，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条第一和第二项规定的金额之和的5％以内计算扣除，用公式表示为：

     房地产开发费用＝利息十(取得土地使用权支付的金额十房地产开发成本)x 5％

     如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和防地查开发成本的10%以内扣除，用公式表示为：

     房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*10%

     究竟采用哪种利息扣除方式合算，是有规律可循的。如果企业在开发过程中主要依靠负债筹资，借用了大量资金，利息费用很大，则应尽量提供金融机构的证明，采用具实扣除方式；如果企业在开发过程中主要依靠权益资本筹资，借款和少，利息费用很小，则可故意不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，以多扣费用，少交税金。

    （3）房地产企业加计20%扣除的筹划 税法规定，对于从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。因此，房地产开发企业应在合理的范围内尽可能地加大房地产开发成本支出，以提高扣除基数，降低增值额，达到降低税负的目的。比如在可能的情况下企业应将利息的费用计入房地产开发成本，是扣除项目筹划的最佳选择。

     总之，房地产开发企业土地增值税税收筹划有多种途径，但必须从降低整体税负，实现企业净利润最大化角度出发，综合考虑企业经营、销售等具体情况，在保证合法、具有可操作性的前提下进行。